Escrito por Maria Avlonitis. Traducido por Gabriella Chavez.
Andrea Díaz nació en la capital de Costa Rica, San José, y se mudó a la costa del Pacífico cuando tenía 18 años, atraída por las olas. Ha pasado su vida adulta en Playa Negra, famosa por sus playas de arena negra y por los surfistas.
Las olas en forma de tubo que rugen con fuerza hicieron que la playa fuera irresistible para Díaz. Aunque no empezó a surfear hasta los 16 años, rápidamente se adaptó gracias a su experiencia como nadadora competitiva. Díaz se convirtió en la primera campeona nacional femenina de surf de Costa Rica en 1999 y ganó el título nuevamente en 2015 y 2016.
Hace veinte años, Díaz comenzó a dar clases de surf a los turistas con el sueño de enseñarles a atrapar olas también.
"Me encanta mi país", dijo, "y me encanta presentarles a los turistas, a los extranjeros, mi país, mi estilo, mi forma de ser."
Con los años, Díaz comenzó a notar negocios ajenos al lugar promocionando clases de surf, abriendo restaurantes y lanzando hoteles de ecoturismo.
"Mi gente se va y los expatriados están llegando", comentó.
Ella vio como el sistema trabajaba en su contra y se dio cuenta de que tenía que jugar el juego por sí misma. Hace seis meses, se convirtió en agente de bienes raíces. En parte, dijo, porque ya está demasiado mayor para la industria del surf.
Pero lo más importante es que se metió en bienes raíces porque sentía que debía hacerlo.
Ahora, Díaz vende y alquila propiedades de lujo a los extranjeros que están obligando a su gente a salir de la costa.
Lo describe como jugar "el juego".
"Tengo que ser más agresiva y convertirme en mi propia heroína", dijo.
La tica de 49 años, como le dicen a los locales, aprecia tanto como cualquiera lo que el turismo basado en la naturaleza ha hecho por la economía del país. Pero, como otros nativos, se ha frustrado al ver "a todos los extranjeros ganando grandes sumas de dinero", dijo, mientras "los costarricenses simplemente se quedan mirando y viendo cómo venden nuestro país".
Esta relación complicada que tienen los locales con los turistas es una paradoja: puede ser difícil vivir con ellos, pero con el turismo y la inversión extranjera como la actividad económica principal en Costa Rica, es imposible vivir sin ellos.
"Una de las razones por las que hemos logrado prosperar es por esta mezcla e intercambio de expatriados y personas que vienen con dinero", dijo Díaz. "Si solo los costarricenses estuvieran a cargo de administrar Costa Rica, el desarrollo no habría llegado".
El turismo ha estado creciendo en Costa Rica desde la década de 1980, cuando el país comenzó a trabajar en la conservación de su medio ambiente y en la promoción de la belleza que resultó de ese esfuerzo. Gente de todo el mundo viaja para ver los bosques nubosos, las playas de agua cristalina y más de 500,000 especies de animales salvajes.
Los humanos, la mayoría provenientes de norteamérica, también fueron atraídos por estos hábitats puros, primero por vacaciones ecológicas, pero cada vez más, para mudarse. Muchos invierten en el turismo ellos mismos. Costa Rica tenía 34,360 anuncios en Airbnb a partir de mayo del 2024, un aumento de 21,795 (173%) desde mayo del 2018. La inversión extranjera directa en actividades de alojamiento y servicios de comida alcanzó los 1.579 billones de dólares estadounidenses en 2022, un aumento del 35% con respecto a tres años antes.
La pandemia de COVID-19 en el 2020 reveló la dependencia de Costa Rica del turismo, con "consecuencias económicas devastadoras", como lo expresó Javier Pacheco, presidente de la Cámara Costarricense de Hoteles. Una vez que se levantaron las prohibiciones de viaje, el gobierno buscó formas de atraer a los visitantes nuevamente.
Así nació la Visa para Nómadas Digitales. Esta visa permite a los visitantes extender una visa de tres meses a un año completo, con opción de renovarla por un año adicional. Un requerimiento para obtener esta visa es ganar un mínimo de 3,000 dólares estadounidenses al mes desde fuera de Costa Rica.
Otras pólizas también facilitan la compra de propiedades por extranjeros y no ciudadanos. Cualquier persona puede comprar tierras a través de la propiedad simple o mediante la propiedad corporativa, o a través de propiedades en concesión. Los extranjeros tienen derechos iguales a los locales, lo que significa que alguien puede ser dueño de bienes raíces sin necesidad de tener un socio residente en el país.
“Desde 2020 en adelante, los precios han sido una locura,” dijo Díaz. “Los alquileres se han duplicado, quizás más.”
En 2025, el precio promedio nacional de las viviendas aumentó a $1,021 por metro cuadrado, frente a los $877 por metro cuadrado de solo dos años antes. Los precios varían según la zona, ya que el costo de la tierra y las propiedades en Guanacaste ha aumentado hasta un 300% desde el 2020, según el Observatorio Nacional de Turismo, Migraciones y Desarrollo Sostenible de la Región Chorotega de la Universidad Nacional de Costa Rica.
El aumento de precios ha hecho más difícil para que los locales se queden en lugares en los que han vivido durante generaciones. Alquilar puede ser casi imposible, dado que los precios están más relacionados con los ingresos de los extranjeros que con los de los locales.
Yury Álvarez, nacida en Tamarindo, comentó que algunos lugares cuestan $1,000 al mes, lo cual es inalcanzable para los locales, quienes no suelen ganar esa cantidad.
El ingreso mensual promedio por persona fue de ₡440 221, o $875.08, a julio de 2024.
“No estamos obteniendo ingresos como muchos extranjeros que vienen aquí a vivir su sueño de pura vida,” dijo Álvarez.
Álvarez ha vivido en la costa toda su vida. Tiene una empresa de niñeras y una escuela de surf para mantener a su familia y a su hijo de 10 años.
“Este es un problema porque todos están orientando el mercado a los extranjeros", agregó, “pero nadie está considerando alquilarle a un Tico.”
Álvarez comentó que no fue hasta recientemente que los locales comenzaron a alzar la voz en contra de la injusticia que están viviendo.
“La gentrificación. Nunca escuchamos esa palabra hasta hace un año, y el problema ha estado ocurriendo durante más de 10 años,” dijo Álvarez. “Imaginen lo ciegos que estábamos.”
Pero los locales también quieren participar en las ganancias. Uno de los vecinos de Díaz le encargó alquilar su propiedad. El lugar es una residencia de una habitación en medio de la nada, y Díaz dijo que debería alquilarse por $500.
Sin embargo, su vecino quería cobrar $900 al mes.
“Llevo casi un mes promoviendo la propiedad, y no hay interesados”, dijo. El perfil de la propiedad está orientado a los locales, según Díaz, no a los expatriados ni a los turistas. No se puede pedir el mismo precio que alguien en una ciudad turística como Tamarindo pediría, explicó.
“Necesitas entender que los costarricenses son ricos en tierras, pero no en capital,” dijo. “Entonces, para un costarricense tener cien mil hectáreas no es nada cuando no pueden desarrollar su tierra ni ir más allá de cultivar productos agrícolas o criar ganado.”
Para algunas personas, la salida más fácil es vender la tierra, añadió, pero demasiados ticos vendieron su tierra sin saber su verdadero valor.
La realidad de los bienes raíces
Para entender las tendencias inmobiliarias, basta con ver un poco de televisión de realidad. Programas que glorifican el estilo de vida pura vida incluyen "Betting on Paradise" y "Living Overseas: Costa Rica".
"Living Overseas: Costa Rica" es una serie de videos que resaltan lugares hermosos y muestran cómo vivir o retirarse en Costa Rica. "Betting on Paradise" sigue a una pareja de HGTV que transforma "un motel costarricense en ruinas a un oasis tropical lujoso".
Estos programas pintan una imagen de bienes raíces de lujo escondidos en pueblos exóticos donde la cultura local es rica y la gente es amable. Describen una vida bohemia en la playa que puede ser tuya mientras te instalas en pequeños pueblos rodeados de selvas y habitados por locales amables y otros expatriados.
Puedes ver lo difícil que se vuelve para los Ticos ingresar en el juego.
Las oficinas internacionales de bienes raíces como Keller Williams, Coldwell Banker y GoDutchRealty tienen una fuerte presencia en Costa Rica.
Muchos de los agentes de bienes raíces son extranjeros que no hablan español con fluidez, dijo Díaz.
Una de ellas es Cathy Nicholas, una agente de bienes raíces en el Lago Arenal, quien se mudó a Costa Rica desde Nueva York hace aproximadamente 30 años.
Aunque habla algo de español, Nicholas dijo que principalmente vende a extranjeros porque no se siente cómoda con el idioma.
"Los Ticos tienen su propio mercado", dijo. "No quiero interferir".
El lago arenal es un área más tranquila cerca del Volcán Arenal en el centro-norte de Costa Rica, lejos de la costa, pero incluso aquí, los letreros de "Se Vende" suelen estar en inglés y los expatriados se están mudando allí.
“Es un pequeño oasis en el centro de Costa Rica,” dijo Nicholas. “Todavía no está sobrepoblado, por decirlo de alguna manera.”
Pero los precios están subiendo, incluso en el corazón de Costa Rica.
“En los últimos 10 años, las casas se están haciendo más grandes y se parecen más a las de los Estados Unidos”, dijo.
Las comunidades cerradas se extienden por Guanacaste y los alrededores de San José. Los agentes de reubicación se especializan en ayudar a los expatriados a mudarse a Costa Rica. Después de la pandemia de COVID, cosas como la visa para nómadas digitales y otras leyes de propiedad fueron diseñadas para atraer inversiones y desarrollo.
Eso fue lo que consiguió el país. Pero, según Fernanda Mora, una abogada internacional de derechos humanos, fue más de lo que muchos Ticos habían anticipado, ya que la inversión extranjera y los recién llegados inundaron la costa.
“El gobierno creó esa póliza pública,” dijo Mora. “Si te dan la oportunidad, claro que la vas a tomar.”
Las fotos y videos que publica en Instagram Antigentrificación Costa Rica sobre el impacto de la gentrificación en el país son educativos y satíricos a la vez. La iniciative ciudadana contra la gentrificación publica informes sobre eventos en la comunidad para educar al público sobre la gentrificación y abogar sobre la reforma. (Maria Avlonitis/WUFT News)
La inversión en los servicios públicos necesarios para mantener el ritmo del desarrollo está rezagada. Algunas comunidades enfrentan estrés hídrico y carecen de infraestructura adecuada y recursos como hospitales, dijo Mora.
“El desarrollo ha estado creciendo, y aparentemente la población también ha estado creciendo sin un plan", señaló.
Ella es cofundadora de Anti-Gentrification Costa Rica, un colectivo de la sociedad civil cuyo objetivo es crear soluciones, incluyendo una mayor regulación en el sector inmobiliario.
Los locales se ven desplazados cuando no pueden pagar el precio del alquiler en áreas que están dirigidas a turistas más adinerados. Además, existe un problema generalizado de altas tasas de viviendas desocupadas. Los propietarios pueden obtener mucho más de los turistas que de los locales, por lo que prefieren dirigirse a los vacacionistas en lugar de a los inquilinos permanentes.
Los locales se lanzaron al mercado de Airbnb construyendo unidades adicionales en sus terrenos y alquilándolas. Los turistas pueden dormir en una casa en el árbol decorada con luces de hadas por $99 la noche, o disfrutar de una experiencia de “glamping”, o cámping con estilo, en una cúpula con vistas de las montañas.
Airbnb no accedió a una entrevista para este artículo. En una declaración preparada, la empresa con sede en San Francisco dijo que los viajeros costarricenses representaron el 40% de las reservas en el país en 2024.
La empresa también informó que el 94% de los anfitriones de Airbnb en Costa Rica son residentes, y casi el 95% de los anfitriones en Costa Rica poseen entre una y tres propiedades en alquiler. La compañía afirmó que esto demuestra que la comunidad de Airbnb en Costa Rica está compuesta principalmente por anfitriones individuales y pequeños emprendedores, más que por grandes inversores.
Locales como Alvarez y Díaz mencionan que observan que muchos de estos residentes son extranjeros, especialmente en la costa. Díaz también señaló que los forasteros se aprovechan de las leyes de la zona marítima, que están destinadas a proteger a los ticos, co-propietando propiedades con un local. Los extranjeros no pueden poseer más del 49% de las propiedades denominadas de concesión en la zona marítima, pero según Díaz, pueden crear una empresa y nombrar a su abogado como accionista principal, mientras que ellos mismos figuran como el accionista minoritario.
“Entonces, en términos legales, sí, un costarricense lo posee, pero cuando realmente lo investigas, es propiedad de un extranjero”, explicó. “Es esa zona gris”.
Otro pretexto legal se conoce como border runs (salidas a la frontera).
Los turistas solo pueden permanecer en Costa Rica durante tres meses. Sin embargo, al hacer un border run, pueden salir del país durante unas pocas horas, regresar y obtener otros 90 días.
Grupos de Facebook comercializan servicios para llevar a los turistas a Nicaragua o Panamá para hacer un border run, de manera que los extranjeros puedan renovar sus visas después de salir del país por al menos una hora.
La práctica podría llegar a su fin pronto. La legisladora costarricense Priscilla Vindas Salazar presentó un proyecto de ley en febrero que requeriría que los turistas permanezcan fuera del país durante 90 días antes de poder reingresar. El proyecto también impondría una multa de $300 por cada mes que los turistas permanezcan ilegalmente en el país.
El proyecto de ley establece que las “salidas fronterizas” tienen “un impacto significativo en las comunidades costeras y otras zonas turísticas de alto tráfico, donde la influencia de extranjeros, combinada con la demanda de bienes y servicios, aumenta la presión sobre los recursos locales, eleva la demanda de alquileres temporales y propiedades, y encarece los precios inmobiliarios.”
Díaz dijo que una de sus amigas más cercanas es una “turista perpetua” estadounidense que cruza la frontera cada 90 días. A pesar de su amistad, Díaz expresó su apoyo a la propuesta legislativa.
Aunque “duela por las personas que queremos,” dijo, “las reglas son las reglas. Hay que cumplirlas y aplicarlas, porque de lo contrario, el sistema deja de ser sostenible”.
La necesidad para el cambio
El mercado de bienes raíces en Costa Rica es complejo: es importante para generar ingresos, pero cada vez resulta más injusto para un número creciente de ticos. Como mínimo, dicen los locales, necesita un mejor conjunto de reglas.
“Nuestra gente está sufriendo”, dijo Álvarez.
Ella afirmó que la solución es que el gobierno prohíba a los extranjeros comprar tierras, para que sean más accesibles para los locales.
Irene Chen, del Instituto Monteverde —una organización sin fines de lucro dedicada a adaptar y compartir prácticas sostenibles—, dijo que las comunidades también pueden organizar programas locales que dirijan más dólares del turismo hacia los ticos. Uno de ellos son los “homestays”, donde los turistas se alojan con una familia local y les pagan directamente, en lugar de hacerlo a través de empresas internacionales como Airbnb. Los homestays, tradicionalmente organizados para estudiantes universitarios, pueden atraer a turistas que desean sumergirse en la cultura y comunidad local.
A nivel nacional, la organización Anti-Gentrification Costa Rica tiene una petición con demandas para que el gobierno actúe.
Incluyen: garantizar el acceso igualitario y no discriminatorio a una vivienda adecuada; requerir que los agentes inmobiliarios sean costarricenses por nacimiento o por naturalización; hacer cumplir las protecciones ambientales existentes; y criminalizar el “ecocidio”, como la apropiación de tierras y la tala ilegal, que actualmente solo conllevan sanciones civiles.
Díaz y Álvarez apoyan una regulación gubernamental mucho más estricta; por ejemplo, mencionan que se practica la actividad inmobiliaria sin licencias en las zonas costeras.
“Ahora, cualquier persona llega y en una semana ya está en el negocio inmobiliario sin tener licencia”, dijo Álvarez.
“Es como el viejo oeste”, dijo Díaz. “Mucha gente termina siendo estafada”.
Aprendiendo a jugar el juego
Díaz dijo que cree que la educación para los ticos —incluyendo asegurarse de que todos conozcan el valor de sus tierras, para que ellos y sus familias puedan operar negocios y obtener una ganancia justa— puede ser más importante que cualquier otra solución.
“Al final del día, uno es su propio héroe”, dijo Díaz, quien ahora asiste a conferencias de bienes raíces para educarse.
También invirtió en bienes raíces propias para que sus hijos tengan la oportunidad de construir sus casas cuando llegue el momento. Quiere asegurarse de que sepan cómo se juega el juego.
